Иван Велков, председател на Управителния съвет на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА), е един от интересните събеседници в последния брой на списание Banker Special.
Пред водещите разговора – Силвия Джагарова и Калоян Атанасов той споделя, че българските градове изостават от съвременните тенденции. Защо това е така и какво изискват умните сгради, ще разберете, като прочетете интервюто с Велков. За читателите на “БАНКЕРЪ” го публикуваме без съкращения.
Кой е Иван Велков?
Иван Велков e президент на ФИАБЦИ България и вицепрезидент на Световния съвет на експертите на Международната федерация на специалистите по недвижими имоти – ФИАБЦИ Интернешънъл. Председател на УС на Българска фасилити мениджмънт асоциация и на Фондация Интерактивна България.Член на УС на Българската Стопанска камара и на Фондация Софийски дискусионен форум.
Има многогодишен опит като консултант, мениджър и преподавател в международни и български компании и университети, в които е управлявал и обучавал екипи за работа по инвестиционни проекти и като член на управителните органи на български и международни професионални и браншови организации.
Бил е управител на Колиърс Интернешънъл, регионален партньор в Колиърс Югоизточна Европа, регионален директор в Райфайзенбанк България и Райфайзен имоти, преподавател ”Управленско консултиране”, катедра ”Мениджмънт на недвижима собственост”в УНСС, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти, както и заместник председател на Столичния общински съвет. Владее английски, руски и китайски език.
Господин Велков, кои са актуалните тенденции в бизнеса с недвижими имоти у нас?
-Бизнесът с недвижими имоти в България като цяло следва пазарните тенденции в Европа и в света. През последните две години вследствие на пандемията, поскъпването на енергийните ресурси, а и на войната в Украйна, недвижимите имоти все повече стават обект на внимание за качество, за среда, за сигурност, както за самите сгради, в които хората живеят, работят, така и за градовете.
Вече има технологични възможности да се правят много по-съвременни сгради, които осигуряват здравословен и качествен живот на обитателите си. Сградите се превърнаха в естествен елемент от модернизацията ни във всеки един аспект.
Кои са най-важните фактори за изграждането на успешен бизнес модел в тази сфера?
– Бизнес-моделите в този сектор са много и доста различни, в България често става въпрос само за тази част, която е свързана с покупката на терени, строителството на сграда и продажбата на апартаменти от предприемачите. В останалите страни, с това което аз и моите колеги се занимаваме, са доста по-съществени услугите, които сградите трябва да предоставят на своите ползватели и най-вече наематели.
У нас огромният процент частна собственост на жилища в голяма степен определя състоянието и оттам – развитието на сградите, каквото се наблюдава при модела собственик-наемател-мениджър на сградата. Но имаме и успешни модели за строителни предприемачи, наложили се през годините, има успешни модели за консултантски компании, работещи с мултинационални клиенти, които откриват офиси и бизнеси в България, има успешни модели и за отделни професии, свързани с архитектура, проектиране, дизайн, фасилити мениджмънт. Напоследък силно развитие имат дейностите, свързани с проптех индустрията, съчетаваща всички модерни иновативни технологии и решения в областта на услугите с имотите.
Успешният бизнес модел е пряко свързан с хората в него, които се състезават с добрите примери от цял свят и предлагат качество и стойност.
Кои са спецификите на пазара за недвижими имоти за частни и корпоративни клиенти?
-Корпоративният пазар е свързан с много повече логика и рационалност в избора, защото решенията се вземат от професионалисти. В частния сектор, което донякъде е тази неповторима специфика на бизнеса с недвижими имоти, се влагат страшно много емоции и чувства. Това понякога е предпоставка да се вземат решения за покупка на апартамент, къща, терен или парцел, които не са базирани на стриктен бизнес план, успешен финансов модел или на стремеж за гарантирана ефективност.
Естествено има и един нишов сегмент, на така наречените „трофейни имоти“, които се купуват на съвсем различни, по-високи цени, защото имат историческа, архитектурна или културна стойност, или пък там е живяла някоя много известна личност, като например много сгради във Виена имат плочи на фасадите си, на които пише, че там е живял Моцарт. В Европа и в България този пазарът е и индивидуален и локален, със собствена логика и специализация, но тенденциите се сменят бързо.
Какво представлява фасилити мениджмънт и как се развива той у нас?
– Обобщено казано, фасилити мениджмънт е система от интегрирани решения за управление на сградите по такъв начин, че те да предоставят максимално добро качество на живот и среда на обитателите си. Фасилити мениджърите се стремят не само да спестят разходите за енергия и ресурси, но и да осигурят здравословна и мотивираща, особено ако говорим за бизнес, среда. Специфичен сегмент в нашата дейност са сградите, свързани с публични услуги – болници, училища, детски градини, в които „умното“ управление на сградата води до страшно много ползи, и обратното…
Като председател и на Българската фасилити мениджмънт асоциация, която тази година ще отпразнува 15 години от създаването си, свободно мога да заявя, че сме успешни във „висшия пилотаж“, в концепциите за корпоративните ни клиенти, в партньорствата си с академичните учебни заведения и с международните организации. В България вече има няколко университета, които развиват успешно специалността „фасилити мениджмънт“.
Тази професия е все по-актуална, особено на фона на програмите за енергийна ефективност, защото някой трябва да управлява ефективно процесите по обновление тези сгради, за да се превърнат те от разходи за ремонти в инвестиции.
Случилото се при земетресенията в Турция и Сирия пък за съжаление отново ни показа колко е опасно да се неглижира качеството и поддръжката на сградния фонд.
От какво зависи успешната реализация на една новопостроена сграда?
-През последните 20 години съм бил консултант на доста успешни проекти на сгради, печелили призове и награди не само като архитектура, но и като успешна концепция, ефективност и качество при активното й ползване. Ако говорим например за хотел – какви са финансовите резултати от оперативното му ползване, което е критерий за правилен бизнес модел и добър мениджмънт. Има обаче и примери за чудесни в архитектурно отношение сгради, които след това трудно намират реализация главно заради неподходящата градска среда и планиране, заради дефицита на качествена инфраструктура на околните улици и цели квартали…
Големият проблем в България е, че нашите градове методично изостават от съвременните тенденции и тук въпросът не е само до местните власти и бюджет, а по-скоро липсват навици и системи, които да обединяват и да налагат добрите решения.
София е крещящ пример за страшно добри идеи, които не са се реализирали. И затова в момента се борим с битово-комунални драми като плочки, павета, тротоари, трафик…, неща които една съвременна европейска столица отдавна би трябвало да е разрешила.
Какъв е приносът на вашата организация за развитието на градската среда?
-В България има професионални общности, които следват съвременните тенденции в архитектурата, инженерното строителство, дори на финансирането и на услугите с недвижими имоти. Показателно е, че българи, мои колеги и приятели, са били председател на Европейската фасилити мениджмънт асоциация – EUROFM, така и президент на Световната асоциация на специалистите по недвижими имоти – FIABCI, което е огромна чест за нас.
Аз съм председател на управителния съвет на българската организация към FIABCI и именно тук (б.а Re Club) се събираме с колеги, за да решим конкретни дейности, свързани с нашата организация. В Международната асоциация членуват над 2.5 млн. Специалисти от цял свят – архитекти, проектанти, инвеститори, юристи, над 40 професии с пряко отношение към пазарите с недвижими имоти. На конгреса по повод 70-годишнината на организацията България – като една от 45 страни в организацията, бе достойно представена от мен и моите колеги.
Там ни уважават точно заради тези наши усилия, че се опитваме да надскочим дефицитите в средата и да сме адекватни на съвременните нужди и да поддържаме високи стандарти за бизнес етика и качество.
Как трябва да изглежда една качествена и една „умна“ сграда в България?
-Една новопостроена сграда първо трябва да е много добре планирана според нуждите на бъдещите обитатели поне за 10-15 години напред. Това означава избор на място, старателно проектиране и преминаване през всички етапи, които ще гарантират, че сградата ще се използва максимално ефективно. Качеството на живот зависи не само от заложените в сградата идеи, но и от тяхната реализация, защото добрите изпълнители в строителството в България са все по-голям дефицит в професионалния пазарен сегмент.
Качеството на живот често не зависи само от сградата, а и от хората в нея, когато решенията за управлението й трябва да се вземат колективно. Градовете ни в България не са много добре организирани – освен общите инфраструктурни предизвикателства, в сградите ни често съжителстват хора с различен житейски опит, различни нужди, хора, които нямат много общи интереси и навици, но живеят заедно, което създава ред битови проблеми.
Хората трябва да разберат, че апартаментът не е сантимент, а стока, и той се сменя заради удобствата, които можеш да получиш, за да пестиш време, средства и нерви. Затова смятам, че една от бъдещите ниши в пазара на недвижимите имоти е не покупко-продажбата, а замяната на недвижимите имоти с калкулация в разликите в стойността им.
Колкото до „умните“ сгради, те ще се случат по естествен начин по подобие на умните телефони, за да ни предложат всички услуги, удобства и свързаност, от които се нуждаем. Иновациите в дигиталните технологии навлизат стремително в сградното строителство и стават елемент от бъдещите домове.
Умните сгради притежават и умни системи, и тук не говоря само за гласови команди за увеличаване на звука на телевизора или осветлението. Умните сгради се нуждаят от умно управление, гарантиращо, максимален комфорт, а не само сигурност при аварии, като например при едно спиране на електрозахранването да продължат да функционират, което е от ключово значение за болниците, бизнес сградите.
Друг ключов аспект е сигурността – охрана, видео наблюдение, качествени врати, системи, които при земетресение, пожар или наводнение разделят сградите на сектори.
Умните системи в една умна сграда, ги превръщат в съществена част от умния град.
Работил сте в Далечния Изток, кои са добрите практики за изграждането на съвременен мегаполис?
-Имам страхотни впечатления от Китай, Япония, Корея, Тайван. Малайзия, Индонезия, Сингапур, Макао и Хонконг. В мегаполисите там има едно синхронизирано поведение на частния капитал и на местната власт. Цели квартали и градове в рамките на няколко години могат да постигнат гигантски прогрес в посока подобряването на средата си. Далекоизточният модел за изключително бързо и ефективно разрешаване на проблемите рязко контрастира със случващото се тук, където се радваме на една асфалтирана дупка и оправен тротоар.
Там градските управи действат светкавично и искат да направят нещо за града си, с което впоследствие ще се гордеят децата им. Кметът на един тайвански град например преди няколко години на конгрес ми се похвали, че в момента прави най-модерната сграда за концерти в града си.
Любопитното в случая е, че въпросната сграда е проектирана така, че при хубаво време се през специални отвори във фасадата и покрива целият град може да слуша операта или постановката, а в допълнение сградата естествено е проектирана и в центъра на площад.
Със средствата на доброто планиране и архитектурата се създава общност, което в случая става съпричастна към музиката. А по този начин се развива и градът, които става все по-успешен и добър.
Как разпускате от напрегнатото ежедневие, спортувате ли, имате ли хобита?
-Със семейството, с децата и роднините. Имам ежедневни ангажименти и почти всички от тях са свързани с темата „градът и жителите му“. Всеки ден имам интересни срещи по различни теми с колеги и това е един вид разтоварване от стреса и бягство от рутината. Иначе напоследък харесвам един нов за България спорт, който се казва падел.
Това е нещо средно между скуош, тенис и бадминтон. В училище и университета участвах във всички отбори по колективни спортове – футбол, баскетбол, волейбол, дори и хокей.
